La Gauche Républicaine et Socialiste a décidé de s’engager en 2020 comme membre observateur du Parti de la gauche européenne (PGE). Cet engagement était cohérent avec notre participation au travers d’Emmanuel Maurel au groupe de La Gauche au parlement européen et nos convictions internationalistes. La coopération avec le PGE a été fructueuse à bien des égards et nous avons pu compter sur son soutien lors des événements que nous avons organisés ces dernières années, que ce soit pour les Universités de la Gauche Républicaine ou pour notre présence à la Fête de l’Humanité. Évidemment, la pandémie de COVID19 et les restrictions sanitaires qui ont pesé sur les échanges ont empêché une implication que nous aurions souhaité plus intense. La participation active de la GRS, par mon intervention le samedi 22 octobre 2022 midi dans la table ronde sur le logement et la spéculation au Forum de la gauche européenne à Athènes les 21-22-23 octobre 2022, a cependant confirmé l’intérêt que nous avions à participer à un parti européen. Ce forum a confirmé nos convergences avec les partis et organisations membres ou associées au PGE sur les questions économiques et sociales. Des contacts fructueux ont été noués directement avec divers partis et organisations, dont die Linke, Syriza et Izquierda Unida (d’autres doivent venir avec le Sinn Féin, les partis scandinaves).

Vous trouverez ci-dessous le texte de mon intervention du 22 octobre 2022.

Frédéric Faravel
Conseiller municipal et communautaire de Bezons
Membre de la direction nationale de la Gauche Républicaine et Socialiste
Président de "Vivons Bezons, le groupe des élus communistes, socialistes & républicains"

Le 27^ème rapport de la Fondation Abbé-Pierre sur le mal logement rappelle qu’en France près de 15 millions de nos concitoyens sont menacés par la crise du logement et 4 millions en souffrent directement. Le logement est trop cher et plombe le pouvoir d’achat des Français. L’explosion des prix de l’immobilier entretient une rente intolérable peu productive, anti-économique qui accroît considérablement les inégalités.

Cette crise, déjà paroxystique, se conjugue aujourd'hui avec d'autres facteurs comme la hausse généralisée des prix et les conséquences d'un contexte sanitaire qui a conduit à la précarisation de nombre de nos concitoyens. Si l'inflation est galopante puisqu'elle est estimée à hauteur de 6% en France en septembre 2022 et 10 % à l’échelle de l’Union Européenne (avec des disparités très fortes d’un État membre à l’autre), les salaires et les aides sociales (hors dispositifs particuliers et ponctuels liés à la crise COVID) stagnent, conduisant à une forte réduction du pouvoir d'achat de nos concitoyens.

La France manque de logements, surtout de logements sociaux et à prix abordables… Les logements produits ne correspondent pas aux besoins prioritaires de nos concitoyens, en locatif comme en accession à la propriété. Une partie importante du parc est vétuste avec beaucoup d’habitat indigne, indécent ou de faible confort et 4,8 millions de passoires thermiques. La concentration des difficultés, les ségrégations dans certains quartiers n’ont pas été conjurées, au contraire elle s’accroissent dans certains cas. La politique du logement ne joue plus son rôle d’aménagement du territoire. L’hyper-métropolisation vide une partie du territoire tandis que sont concentrés richesses, services et logements chers dans les centres ou secteurs favorisés, reléguant les autres en périphérie et de plus en plus loin.

Le logement est le premier poste de dépense des ménages, et plus particulièrement de leurs dépenses pré-engagées ; il participe à cet étranglement financier des plus fragiles. France Stratégie, dans une note d’août 2021, a démontré une hausse de 5 points de ces dépenses « pré-engagées » entre 2001 et 2017, passant de 27 à 32% et le poids toujours plus important des dépenses de logement qui en représentent 68 %. Au-delà de ces chiffres, l'étude met en évidence l'inégalité croissante entre ménages pauvres et aisés et entre ménages selon qu'ils sont locataires ou déjà propriétaires dégagés d'emprunts.

Dans le même esprit, la Fondation Abbé-Pierre pointe une croissance des prix des logements de 154% depuis 20 ans. Selon une étude de l'ordre des notaires d'avril 2020, le prix des terrains a triplé sur la même période, avec une hausse de 200%. Il est ainsi de plus en plus difficile de se loger en France : 12,8 années de revenu disponible sont nécessaires pour acquérir un logement de 100 mètres carrés pour 7,8 années en 2000.

Cette tendance lourde du marché s'exprime notamment au travers de l'augmentation des loyers et des charges notamment celles dues aux fluides, l'augmentation des coûts de construction mais encore celle de la charge foncière dans les prix de l'immobilier.

Emmanuel Macron a aggravé la crise, fragilisé les plus modestes, attaqué le logement social, promu une politique libérale qui a fait faillite dans les pays qui l’ont mis en œuvre il y a quelques années et reviennent en arrière actuellement (Grande Bretagne/Berlin). Sa politique s’est avérée inefficace, injuste et dangereuse pour l’avenir.

Il a refusé toute forme de régulation pour stopper les dérapages de prix. Il a accru nos retards dans la réhabilitation thermique. Les territoires en dehors des métropoles et zones tendues ont été délaissés. Le droit au logement pour tous, pourtant constitutionnellement reconnu, apparaît comme une bien triste illusion qui pâtit toujours plus d'un arbitrage défavorable par rapport au droit à la propriété également garanti par la constitution.

Les politiques macronistes mises en œuvre ont été des logiques de rabot budgétaire au travers de la réduction drastique des aides à la personne avec une économie de 15 milliards d'euros sur les aides aux logements dont 4 milliards sur la seule année 2022. Selon l'Institut des politiques publiques, les mesures prises au cours du quinquennat ont ainsi abouti à diminuer le niveau de vie des 5% les plus pauvres de 39 euros par an : voilà le résultat réel de la « théorie du ruissellement ».

Cette baisse des aides à la personne s'est accompagnée d'une quasi-suppression des aides à la pierre avec la suppression du financement par l'État du Fonds National des Aides à la Pierre (FNAP), établissement public chargé de contribuer, sur le territoire métropolitain, au financement des opérations de développement, d’amélioration et de démolition du parc de logements locatifs sociaux. Ainsi, les aides publiques au secteur du logement, exprimées en pourcentage de PIB, diminuent depuis 10 ans et n'ont jamais été aussi basses (1,6 % du PIB en 2020, soit 38,5 milliards d'euros) alors que les recettes fiscales que rapporte le logement à l'État ont plus que doublé en 20 ans (79 milliards d'euros).

Tout cela conduit à une réduction de la production de logements sociaux passant sous la barre des 100 000 logements annuellement mis en chantier depuis 2017. La baisse des constructions a été constatée dès 2018. Pour l'année 2021, en prenant les logements réellement livrés, les chiffres dépassent à peine les 80 000 logements, alors même que la ministre du Logement d’alors avait fixé début 2021 un objectif de 250.000 logements sociaux construits dans les deux ans.

Le choc de l'offre promis par les néolibéraux ne s'est donc pas produit. À l'inverse, la liste des demandeurs de logements sociaux s'est allongée et concerne aujourd'hui 2,2 millions de personnes.

L'investissement dans la pierre a toujours été considéré comme le plus rentable. La forte attractivité des investissements dans ce secteur conduit pourtant à une pression toujours plus forte sur les loyers ainsi que sur les prix de l'immobilier. La rareté du foncier disponible en zone tendue a renforcé ces phénomènes spéculatifs qui conduisent, en outre, à éloigner toujours plus loin du centre les personnes les plus modestes et les plus fragiles.

Par ailleurs, la sociologie des bailleurs et des propriétaires est intéressante à étudier pour voir à qui profite cette rente. Dans son étude « France portrait social », publiée en novembre 2021, l'Institut national français de la statistique pointait la forte concentration du patrimoine immobilier dans notre pays. En France, en 2017, 24 % des multipropriétaires détenaient 68 % des logements possédés par des particuliers. Les ménages propriétaires de trois logements ou plus (11 % des ménages) possédaient quant à eux près de la moitié du parc (46 %). Ces chiffres traduisent le creusement des inégalités de patrimoine. Selon Alain Trannoy, directeur d'étude à l'École des hautes études en sciences sociales de Marseille, « ces chiffres prouvent que la richesse immobilière est très concentrée en France. Et que la hausse des prix de l'immobilier depuis trente ans a bénéficié aux ménages déjà propriétaires, qui ont pu continuer à investir, alors que la primo-accession est de plus en plus difficile ». Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole d’une association de défense citoyenne « Droit au logement » (DAL) conclut ainsi que « le mythe du petit propriétaire se lézarde ».

Hors investisseurs institutionnels et bailleurs sociaux, un million de ménages, soit 3,5 % des foyers français, détiennent chacun au moins cinq logements. Le phénomène est prégnant dans le cœur de Paris et celui des grandes villes comme Lyon ou Marseille, et concerne aussi bien des héritiers que des investisseurs.

Cette concentration, jusqu’ici jamais repérée, de la propriété locative ressort de l’exploitation fine des données du cadastre par l’institut national de la statistique, qui recense non seulement les propriétaires de biens en direct, mais permet aussi d’identifier les porteurs de parts de sociétés civiles immobilières, comme c’est le cas de 31 % des multipropriétaires de plus de cinq logements et de 66 % de plus de vingt logements.

L’emprise des multipropriétaires se révèle massive dans les centres-villes : 58 % du parc locatif privé parisien leur appartient, plus encore dans les arrondissements centraux. Même phénomène à Lyon, où elle atteint 50 % des logements, et plus de 60 % dans les quartiers centraux de la presqu’île, des pentes de la Croix-Rousse ou de Fourvière. A Marseille, leur part s’élève à 56 % des logements privés loués, à Lille, à 62 % et à Toulouse, à 51 %. Ces multipropriétaires appartiennent aux catégories « aisées » et « plutôt aisées » (les 40 % les plus riches) et sont, en général, plutôt âgés (70 % ont plus de 50 ans).

Depuis dix ans, beaucoup de jeunes investisseurs s’intéressent à l’immobilier, commencent par acheter un appartement à crédit, et, quand ils voient que ça marche, se prennent au jeu et enchaînent les opérations. Le mouvement s’est accéléré depuis 2017 et les réseaux sociaux bruissent de ces fortunes vite faites, parfois surfaites, étalées et vantées par des influenceurs qui se targuent d’avoir réussi et de pouvoir prodiguer des conseils… payants. Ils surfent sur le rêve, de plus en plus partagé, de devenir rentier avant ses 40 ans, de s’affranchir du salariat et d’accéder à ce qu’ils appellent la « liberté financière », comme si vivre d’un travail était une idée dépassée…

Les règles fiscales assujettissent les revenus fonciers au barème de l’impôt ordinaire, sauf lorsque des intérêts d’emprunt et des travaux les grignotent et créent donc un déficit… lui-même partiellement répercutable sur les autres revenus, jusqu’à 10 700 euros l’an. Un tel dispositif encourage à se relancer sans arrêt dans de nouvelles opérations, où l’investisseur fait donc en sorte que ses frais soient remboursés par le fisc.

La logique d’accumulation par des multipropriétaires bailleurs crée une rude concurrence pour les acheteurs de leur propre logement et contribue sans doute au ralentissement de l’accession à la propriété. La part des propriétaires de leur résidence principale est, depuis 2010, bloquée à 58 %.

Ainsi aujourd’hui, la spéculation foncière n’est plus seulement entretenue par de grandes sociétés privées ou des investisseurs étrangers (en provenance du golfe arabo-persique par exemple) qui décident de faire des investissements juteux et rapidement rentables dans les beaux quartiers de la capitale ; on peut même se demander s’ils ne sont pas devenus minoritaires dans le phénomène. Une catégorie entre la bourgeoisie et la petite bourgeoisie se développe qui joue avec l’immobilier et participe à un emballement des prix, où chacun pense qu’il va rapidement faire la culbute en achetant puis revendant un ou plusieurs biens : cela suppose que les prix de l’immobilier soient toujours à la hausse et donc repose sur un pari un peu fou sur l’avenir qui pourrait bien s’effondrer un jour ou l’autre comme une pyramide de Ponzi. La contraction des facilités bancaires va peut-être freiner le phénomène, mais elle ne permettra pas de revenir sur un niveau de prix aujourd’hui trop élevé qui limite la capacité des familles qui pourraient prétendre à acheter leur résidence à le faire et qui limite aussi la capacité à produire du logement social.

Par ailleurs, attention aux effets corrélatifs des politiques écologiques qui n’en sont pas moins nécessaires : La lutte contre l'étalement urbain doit ainsi s'articuler avec le respect du droit au logement. L'objectif «zéro artificialisation nette» que s’est fixé la France au travers de la loi Climat Résilience de 2021 va augmenter les prix du foncier, ce qui risque de renforcer les logiques de relégation du logement social là où les terrains sont moins chers, de complexifier et diminuer les capacités à construire du logement social. Cela affectera nécessairement la répartition géographique et renforcera les inégalités territoriales.

Enfin, il existe un lien intrinsèque entre hausse des prix et insécurité juridique relative des locataires. Pour réguler les prix de l'immobilier, il convient donc prioritairement d'octroyer de nouveaux droits aux locataires. Quand on réalise que la valeur de marché d'un bien « libre d'occupation » s'établit, en Île-de-France et dans les grandes métropoles, très généralement au double de sa « valeur locative de long terme » (valeur d'acquisition évaluée par un bailleur institutionnel, capitalisant les loyers sur trente ans ou plus ), on comprend que des acteurs privés indélicats soient tentés par des actions d'évictions spéculatives « systématisées » comme les opérations de « vente à la découpe », ou des actions ciblées de rétorsion dès que les locataires s'expriment pour faire valoir leurs droits contre des bailleurs fautifs d'abandon d'entretien ou d'inaction pour rénover les passoires thermiques ou résorber l'insalubrité ou l'indignité de groupes de logements.

La volonté du bailleur de maximiser son profit (ou sa rente) repose en effet sur sa facilité à changer de locataires et donc sur la précarité des droits notamment dans le cadre du congé vente ou du congé reprise, devenant des congés « représailles » contre les locataires réclamant leurs droits, ou même de congés pour « travaux lourds » comme mesure de rétorsion contre la demande de sortie du logement de l'insalubrité.

Le mouvement inconsidéré de hausse des prix immobiliers et fonciers, depuis plus de 30 ans, aurait dû conduire à des politiques de régulation, mais l’euphorie libérale les jugeait hérétiques et dangereuses. Il faut revenir à des évolutions de prix comparables à l’inflation ou à celles des revenus. Croire que le seul accroissement de l’offre dans ces secteurs le permettra est un leurre. La régulation des prix du foncier et de l’immobilier s’impose pour stopper ces dérives, défavorables à l’économie productive du pays. La garantie universelle des loyers doit lever les obstacles à la mise en location, prévenir les expulsions, permettre d’intervenir rapidement avant des situations inextricables. Il s’agit de mutualiser le risque locatif et de lutter contre la précarité du logement.

Il faut moduler la fiscalité en fonction de la valeur des biens qui provient souvent d’aménagements publics voisins qui rendent sa localisation attractive. Pour une large part, les territoires tendus sont ceux qui concentrent le plus de richesses. Il serait juste que soit prélevée une part des richesses qui y sont accumulées. La régulation des coûts du foncier va de pair avec celle de l’immobilier mais il faut en plus restaurer une maîtrise publique du foncier plus large pour éviter que des terrains constructibles ne soient pas utilisés alors que les besoins de logements sont considérables. Laisser faire le marché fait dériver les prix. Il nous faut enfin une grande loi foncière qui doit en particulier restaurer du foncier public, développer du foncier collectif non spéculatif comme les Offices Fonciers Solidaires et élargir les possibilités de préemption. Cela fait des années que l’on annonce que l’État vendra des terrains publics pour faire du logement, sans jamais l’accomplir : donnons-en nous les moyens.

Il faut établir quelques principes clairs et s’y tenir : garantir à tous le droit au logement, un logement digne, abordable, adapté aux besoins du foyer ; veiller à ce que la politique du logement procède de l’intérêt général qui ne peut être simplement laissé aux mains du marché ; la puissance publique doit réguler, planifier, intervenir directement ; la mixité sociale est la condition de la fraternité et de la cohésion nationale ; assurer un parcours résidentiel constitue un outil de promotion sociale.

Il existe des solutions qui ont été inscrites pour une grande part dans une proposition de loi déposée en juin dernier au Sénat français par le groupe Communiste, Républicain, Citoyen et Écologiste. Je me contenterai d’évoquer celles (présentes ou non dans la proposition de loi) qui contribuent directement ou indirectement à répondre à cette logique folle de la spéculation foncière et immobilière :

➡️ bien entendu, il y a d’abord des mesures à prendre pour soutenir les locataires qui ont été durement affectés par les politiques antisociales des dernières années, en rattrapant le retard accumulé des aides aux logements et en revoyant leur mode de calcul, sans oublier la question des charges des locataires qui avaient déjà tendance à augmenter de manière déraisonnable et qui sont boostées aujourd’hui par l’explosion des prix de l’énergie ;

➡️ le dispositif existant d’encadrement des loyers doit être non seulement généralisé à l’ensemble du territoire mais également d'être plus efficient par l'instauration de sanctions. Par ailleurs, ce dispositif ne saurait se contenter d'accompagner la hausse des loyers mais doit également engager un encadrement à la baisse puisqu'aujourd'hui les loyers sont bloqués à un niveau excessif qui ne permet pas de garantir le droit au logement dans des conditions économiquement acceptables. Je vous passerai les détails techniques des solutions préconisées en ce sens.

➡️ Il faut créer un observatoire des prix et des marges dans le secteur de l'immobilier, qui assuré la transparence des prix des matériaux, des coûts et marges sur l'ensemble de la chaîne du secteur du bâtiment afin de garantir un juste effort et d'éviter les éventuels excès dans la formation des prix des travaux.

➡️ Il faut instaurer un prix plafond pour les transactions foncières et immobilières. Il prévoit ainsi que pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.

➡️ Il faut élargir les possibilités de recours au Droit de Préemption Urbain des communes à la lutte contre la spéculation foncière et immobilière, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui, mais aussi pour lutter contre les « marchands de sommeil » et la prolifération des passoires thermiques.

➡️ Il faut créer une contribution de solidarité urbaine en prélevant une ressource assise sur les survalorisations immobilières des quartiers ségrégués en régions parisienne, lyonnaise, marseillaise notamment, de conforter les ressources de l'État affectées à la production d'une offre de logements socialement accessibles au plus grand nombre. Cette fiscalité consiste à utiliser la ségrégation par les prix pour mieux la combattre, à taxer les mécanismes de ségrégation.

➡️ Il faut renforcer la surtaxe sur les plus-values (+2 % à partir de 150 000 euros de plus-value).

➡️ Il convient de faciliter la réquisition des logements vides et d'inciter plus fortement leurs propriétaires à les occuper, les vendre ou les louer. Les taux de la taxe sur les logements vacants doit être portée à 50 % la première année d'imposition et à 100% de la valeur locative des logements la deuxième année.

➡️ Il faut engager un contrôle systématique des aides fiscales à l'investissement locatif ce qui constituerait un premier pas pour justifier l'abandon partiel de ces aides qui ne représentent qu'un intérêt économique limité et qui constituent par ailleurs un effet d'aubaine certain.

➡️ Il est également proposé des mécanismes pour s'assurer que le foncier public ou qui a bénéficié de soutien public soit socialement utile en répondant à des objectifs d'intérêt général et que ces terrains soient mobilisés pour permettre d'atteindre des objectifs de construction de logements abordables.

➡️ La proposition de loi assoit à nouveau le projet de Garantie universel des loyers qui soit protecteur à la fois des bailleurs mais également des locataires en permettant, dans certains cas, des effacements de dettes locatives.

➡️ Plusieurs mesures reviennent également sur les nouveaux droits à garantir aux locataires au regard du phénomène de pression des propriétaires qui accroît la course folle à la spéculation immobilière.

➡️ Je vous passe les détails de toutes les mesures que nous préconisons pour que les organismes de logements sociaux récupèrent au plus vite l’argent que les gouvernements néolibéraux leur ont tout simplement piqué.

Enfin il faudra engager une grande loi foncière

✅ Bloquer les prix du foncier dans les secteurs voisins au moment du lancement d’opérations d’aménagement ou d’infrastructures qui donneront de la valeur aux terrains alentours ;

✅ Revoir le fonctionnement des établissements publics fonciers pour baisser le coût du portage du foncier et rendre plus facile et rapide les opérations sur leurs terrains ;

✅ Favoriser le développement des Offices Fonciers Solidaires ;

✅ Obliger les métropoles et les grosses agglomérations urbaines à consacrer une part des droits de mutation a l’acquisition de réserves foncières.

✅ Établir une liste des terrains et propriétés à vendre par les différentes administrations et structures publiques dans les 5 ans, validée dans une loi de finances ;

✅ Créer un dispositif national pour acheter au prix des domaines ces terrains aux différents propriétaires publics et les revendre aux opérateurs avec une décote ;

✅ Confier aux organismes de logements sociaux tout foncier public, ou bénéficiant de financement public, s’il est utilisé pour réaliser des logements (même partiellement) sociaux et libres.

Frédéric Faravel
Conseiller municipal et communautaire de Bezons
Membre de la direction nationale de la Gauche Républicaine et Socialiste
Président de "Vivons Bezons, le groupe des élus communistes, socialistes & républicains"